機(jī)電設(shè)備、設(shè)施的維修保養(yǎng)和運(yùn)行管理
（一）因機(jī)電設(shè)備的要害部分基本是在機(jī)房，機(jī)房管理是維修、保養(yǎng)、運(yùn)行的重點(diǎn)。本大樓主要電氣機(jī)房是1600KV配電室。
（二）給排水系統(tǒng)
對(duì)系統(tǒng)的了解：
1．給水系統(tǒng)
消防泵房設(shè)獨(dú)立生活水。由市政管網(wǎng)直接供水至水池，通過(guò)生活給水泵組（變頻供水）向樓層供水，三層及以下樓層由市政管網(wǎng)直接供水。
2．排水系統(tǒng)
F1-F14層衛(wèi)生間糞便、地漏排水經(jīng)WL-1、WL-2、WL-3三根污水立管、由B1層排入市政排水系統(tǒng)出戶。
3．雨水系統(tǒng)
F14層屋面，分別經(jīng)雨水口內(nèi)排至YL-1~6雨水立管，由F1雨水出戶管排至室外（或排至室外散水面）。另B1層坡道雨水排至地庫(kù)集水池，由潛水泵提升排出。
常見(jiàn)維修要點(diǎn)：
1．管道漏水修理
2．管道堵塞排堵
3．水龍頭與閥門(mén)的維修
4．衛(wèi)生潔具的維修
5．電熱水器的常見(jiàn)故障及排除
6．水泵保養(yǎng)及維修
7．壓力表的校驗(yàn)
8．潛水泵的檢查保養(yǎng)
9．熱交換器的運(yùn)行與維修
10．生活水箱的清洗消毒
（三）共用照明系統(tǒng)
對(duì)系統(tǒng)的了解
1．B1車(chē)庫(kù)、設(shè)備機(jī)房均采用普通日光燈；水泵房采用防水型燈具；其它樓層大多采用（隔柵式日光燈）；部分區(qū)域根據(jù)需要采用白熾燈或節(jié)能燈。
2．一般照明以單電源供電，照明及插座分別由配電箱分支路供電，照明支路采用單相兩線制，插座支路采用單相三線制并設(shè)漏電開(kāi)關(guān)保護(hù)；事故照明采用雙電源末端互投，由專(zhuān)用的配電箱供電。
照明控制：一般房間及接待所、多功能廳采用就地控制，公用場(chǎng)所如應(yīng)急照明、室外立面照明、路燈等采用集中控制方式均由樓宇自控的DDC控制，每層電氣豎井內(nèi)未設(shè)電度計(jì)量裝置。
常見(jiàn)維修要點(diǎn)
1．電氣電路故障：斷路、接觸不良、漏電等故障判斷和維修
2．絕緣電阻測(cè)量及損傷線更換
3．配電箱的檢查
4．照明燈具的維修
?。ㄋ模┩L(fēng)空調(diào)系統(tǒng)
常見(jiàn)維修要點(diǎn)：
1．空調(diào)處理機(jī)組
2．風(fēng)機(jī)盤(pán)管
3．末端控制裝置
4．分體式空調(diào)機(jī)
5．雙溫水系統(tǒng)
6．加濕裝置
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對(duì)系統(tǒng)的了解：
1．夏季供冷、冬季供暖均采用美國(guó)頓漢布什溴化鋰吸收式電力冷溫水機(jī)組，其特點(diǎn)是節(jié)能環(huán)保。
2．運(yùn)行維護(hù)要點(diǎn)：
真空度的管理
冷劑的凈化
吸收液的管理
冷卻水的管理
預(yù)防及及時(shí)處理結(jié)晶
天然氣系統(tǒng)安全管理
3．冷卻塔
冷卻塔主要注意其水質(zhì)清潔并及時(shí)補(bǔ)水，避免對(duì)直燃機(jī)造成損害。
（六）消防設(shè)施設(shè)備
對(duì)系統(tǒng)的了解：
1．本樓水滅火系統(tǒng)是由自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、B1消防水池、消防水泵機(jī)組共同組成。室外設(shè)有消防水結(jié)合器。
2．運(yùn)行維護(hù)要點(diǎn)：
自動(dòng)噴灑系統(tǒng)
氣體滅火系統(tǒng)
管道閥門(mén)
電接點(diǎn)壓力表
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對(duì)系統(tǒng)的了解：
1．本樓設(shè)有消防梯1臺(tái)，停層站15/15，
客用梯4臺(tái)，停層站15/15，
2．監(jiān)控管理系統(tǒng)、電梯的運(yùn)行可以在（中控室/消防中心/遠(yuǎn)程監(jiān)視運(yùn)行和火災(zāi)應(yīng)急控制）
維護(hù)要點(diǎn)：
1．物業(yè)管理者應(yīng)做的工作：鑰匙、日常巡檢維護(hù)、收集資料、按期報(bào)檢、管理備品備件工具、建立使用制度等；
2．設(shè)備專(zhuān)業(yè)維護(hù)：（選擇具備資質(zhì)的分包方，按周期維保，以及建立確定應(yīng)急處理辦法。）
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對(duì)系統(tǒng)的了解：
1．本樓是以較高標(biāo)準(zhǔn)的智能化辦公樓為設(shè)計(jì)和建設(shè)目的的，因此基本具有：
樓宇設(shè)備自動(dòng)化BAS系統(tǒng)
消防管理自動(dòng)化FAS系統(tǒng)
安防管理自動(dòng)化SAS系統(tǒng)
（以及通訊自動(dòng)化CAS系統(tǒng)
辦公自動(dòng)化OAS系統(tǒng)）
樓宇自控：消防報(bào)警與設(shè)備聯(lián)動(dòng)、保安監(jiān)視、綜合布線。（以及出入控制、防盜報(bào)警、停車(chē)場(chǎng)管理、智能卡）等系統(tǒng)的先進(jìn)性、實(shí)用性、安全性、可擴(kuò)充性，對(duì)維護(hù)進(jìn)行統(tǒng)一管理提供了集中、方便的條件。
樓宇自控系統(tǒng)：
監(jiān)視：空調(diào)機(jī)組、冷卻塔、水泵、送排風(fēng)等設(shè)備的運(yùn)行狀況；
監(jiān)視：水池水位、環(huán)境溫、濕度、設(shè)備壓力等；
可控制：部分設(shè)備啟、停，照明系統(tǒng)的開(kāi)關(guān)等。
消防報(bào)警系統(tǒng)：具有火災(zāi)控測(cè)器報(bào)警和聯(lián)動(dòng)切換設(shè)備狀態(tài)的功能。
2．運(yùn)行維護(hù)的要點(diǎn)：結(jié)合實(shí)際正確使用設(shè)備
熟悉操作系統(tǒng)和應(yīng)用軟件的構(gòu)成
保存、運(yùn)行資料以及累積建立歷史及動(dòng)向趨勢(shì)記錄
選擇可靠的分包方，按周期維保、增補(bǔ)、擴(kuò)充、升級(jí)等內(nèi)容的工作。
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運(yùn)行維護(hù)要點(diǎn)：按主管部門(mén)要求和有關(guān)規(guī)定管理
按設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)進(jìn)行維護(hù)
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