機(jī)電設(shè)備設(shè)施盡管組成、構(gòu)造和性能不同，但管理基本內(nèi)容是相同的，主要是對(duì)機(jī)電設(shè)備設(shè)施的使用、日常養(yǎng)護(hù)、維修的管理。而日常養(yǎng)護(hù)維修是機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理最重要的環(huán)節(jié)。通過(guò)經(jīng)常性的養(yǎng)護(hù)與及時(shí)的維修，使設(shè)備設(shè)施處于正常良好的運(yùn)行狀態(tài)，保證24小時(shí)連續(xù)供電，并且延長(zhǎng)設(shè)備設(shè)施使用壽命，是設(shè)備管理的最終目的。

　　1．設(shè)備管理的原則

　　（1）以預(yù)防為主，堅(jiān)持日常保養(yǎng)與計(jì)劃維修并重，使設(shè)備經(jīng)常處于良好狀態(tài)。

　?。?）對(duì)設(shè)備做到"三好"、"四會(huì)"和"五定"。"三好"即用好、修好和管好重要設(shè)備；"四會(huì)"即維修人員會(huì)使用、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)排除故障；"五定"即對(duì)主要設(shè)備的清潔、潤(rùn)滑、檢修做到定量、定人、定點(diǎn)、定時(shí)和定質(zhì)。

　　（3）實(shí)行專(zhuān)業(yè)人員修理與使用操作人員修理相結(jié)合。以專(zhuān)業(yè)修理為主，同時(shí)要求設(shè)備的使用操作人員進(jìn)行日常的維護(hù)保養(yǎng)和小修。

　?。?）完善設(shè)備管理和定期維修制度，制定科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程和各設(shè)備的應(yīng)急處理措施，完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計(jì)劃。

　?。?）修舊利廢，合理更新，降低設(shè)備維修費(fèi)用，提高經(jīng)濟(jì)效益。

　　2．維修保養(yǎng)方案

　?。?）日常維護(hù)保養(yǎng)。操作維修人員根據(jù)要求用檢測(cè)儀表或人的感覺(jué)器官，對(duì)設(shè)備的關(guān)鍵部位進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)小故障及時(shí)排除，并做好記錄。操作人員每班巡視兩次，維修人員每周檢查一次。

　?。?）一級(jí)保養(yǎng)。維修人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行局部解體，進(jìn)行清潔調(diào)整。

　　（3）二級(jí)保養(yǎng)。維修人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面清洗，部分解體檢查和局部修理，更換或修復(fù)磨損件。

　?。?）中修。對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面檢查，部分解體修理和更換磨損部件，調(diào)整部分機(jī)構(gòu)和精度。

　　（5）大修。對(duì)設(shè)備全部解體，更換主要部件或修理不合格的零部件。

　　3．各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的管理效果

　　★供配電系統(tǒng)

　?。?）保證24小時(shí)正常運(yùn)行，出現(xiàn)故障，立即排除。

　?。?）設(shè)備完好率為98%以上。

　?。?）投訴處理率為100%。

　　★給排水系統(tǒng)

　?。?）建立用水、供水管理制度并落實(shí)，積極協(xié)助用戶(hù)安排合理的用水和節(jié)水計(jì)劃。

　　（2）建立給排水設(shè)備維修保養(yǎng)制度并嚴(yán)格執(zhí)行，設(shè)備和管道系統(tǒng)狀況良好，遇有事故，維修人員及時(shí)到位搶修，無(wú)大面積跑水事故，供水系統(tǒng)能正常發(fā)揮功能，用水設(shè)施完好，排水系統(tǒng)通暢。

　?。?）限水、停水能預(yù)先通知用戶(hù)。

　?。?）按規(guī)定定期清洗大廈二次供水蓄水設(shè)備；設(shè)備及周?chē)h(huán)境整潔，有封閉措施；二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人員健康合格證齊全，無(wú)二次污染發(fā)生。

　?。?）設(shè)備完好率為98%以上。

　　★消防系統(tǒng)

　?。?）消防中心實(shí)行24小時(shí)值班制度，控制中心的消防器材配備齊全，完好無(wú)損，隨時(shí)啟用。

　?。?）落實(shí)區(qū)域消防安全責(zé)任人、義務(wù)消防人員，定期進(jìn)行演練，開(kāi)展消防知識(shí)及法規(guī)的宣傳教育，保證火災(zāi)發(fā)生率為0。

　　（3）制定突發(fā)性火災(zāi)等災(zāi)害方案，設(shè)立消防疏散示意圖，緊急疏散通道暢通，照明設(shè)備、引路標(biāo)志完好。

　?。?）無(wú)火災(zāi)及其它安全隱患。

　　★智能化系統(tǒng)（閉路監(jiān)控等）

　?。?）制訂各系統(tǒng)設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制并嚴(yán)格執(zhí)行。

　?。?）定期巡回檢查測(cè)試及維修保養(yǎng)，確保各設(shè)備運(yùn)行正常。

　?。?）確保設(shè)備完好率在99%以上。

　　★空調(diào)系統(tǒng)

　?。?）配備專(zhuān)業(yè)工程技術(shù)人員，維修和運(yùn)行人員持證上崗。

　?。?）建立規(guī)范完善的配電運(yùn)行制度和維修保養(yǎng)制度并嚴(yán)格執(zhí)行。

　?。?）中央空調(diào)系統(tǒng)安全、正常，保持狀況良好。設(shè)備及環(huán)境整潔，無(wú)嚴(yán)重噪聲及滴漏水現(xiàn)象。

　?。?）有準(zhǔn)確完整的中央空調(diào)系統(tǒng)檔案資料，各項(xiàng)運(yùn)行記錄和維修保養(yǎng)記錄齊全，并歸檔保存。

　?。?）制定切實(shí)可行節(jié)能運(yùn)行制度，有明顯節(jié)能降耗成果。

　?。?）系統(tǒng)設(shè)備完好率在98%以上。

　　★電梯系統(tǒng)

　　（1）電梯維修、保養(yǎng)人員均持證上崗，電梯各種安全檢查審核證件齊全。

　　（2）嚴(yán)密的安全運(yùn)行和維修保養(yǎng)規(guī)章制度落實(shí)，各種運(yùn)行維護(hù)保養(yǎng)和巡視檢查記錄齊全歸檔；電梯技術(shù)檔案完整。

　?。?）電梯運(yùn)行狀態(tài)良好，安全設(shè)施齊全正常有效，轎廂及機(jī)房整潔、通風(fēng)、照明及其他附屬設(shè)施完好。

　?。?）出現(xiàn)運(yùn)行故障后，維修人員能在五分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修，每月電梯出現(xiàn)故障次數(shù)不超過(guò)1次，電梯按規(guī)定時(shí)間運(yùn)行，月總故障停機(jī)率小于1%。

　?。?）電梯設(shè)備檔案齊全，各種記錄歸檔管理。

　　★其它公共設(shè)施

　?。?）確保大樓公共設(shè)施的完好正常使用。

　　（2）及時(shí)修補(bǔ)損壞設(shè)施。

　?。?）做好巡回檢查記錄。

　　（4）設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)98%以上。